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物企也开始“退地”了

发布日期:2022-05-13 09:21   来源:未知   阅读:

  “……我们将按照‘先易后难、重点突破、争取有利条件、宜快则快’的原则,积极的创造条件去推动重资产的剥离。”3月下旬的年度业绩发布会上,面对投资者对公司重资产出清计划的提问,招商积余(001914.SZ)财务总监张秀成曾作出如是回答。

  4月14日晚间,招商局积余刊发公告称,旗下全资子公司天津格兰云天置业公司(简称“天津公司”)持有的“津塘(挂)2007-24号”土地,拟退还给天津经济技术开发区规资局。

  同时,天津经开区规划局同意收回该土地的使用权,并拟按照天津公司原缴纳的土地出让金,在核减企业补贴后,支付相应的土地补偿费用。公告显示,这块地当初的成交金额为0.56 亿元。

  “退还天津项目地块使用权,将有利于降低公司经营风险,有助于提升公司资产质量并加快资产周转效率”,招商积余表示,这是公司履行退出房地产开发相关承诺的重要举措。

  持有的投资性房地产资产减值,正在“拖累”招商积余利润的增速。眼下,甩开重资产“包袱”已然成为招商积余最重要的工作目标之一。

  资料显示,招商积余此次退还的地块,位于天津滨海新区中心商务区(现整合为经济技术开发区)的响螺湾板块。其于2007年出让,土地面积为1.61万平方米,出让年限40 年,出让金为5600万元,土地用途为商服、公共设施用地。

  体量并不算大,不过该地块建设的进度颇为缓慢,目前仅已完成地下室正负零工程。招商积余表示,根据项目地块所处片区商业及办公楼市场的现状及未来预期,如继续开发将导致巨额亏损。

  截至2021年末,该地块在天津公司存货中的账面存货原值为3.8亿元,其中土地成本0.58亿元,在建工程成本3.22亿元。招商积余表示,公司已根据实际情况对该存货计提了足额减值准备。

  根据招商积余公告披露的天津公司近两年的主要财务数据,其营业收入持续为0,净利润亏损缺口越撕越大,从2020年度亏损71.57万元,到2021年度亏损已扩大为6980.02万元。与之对应的,净资产由2020年的约1.1亿元缩水至2021年的0.44亿元。

  追溯天津公司的历史,其成立于2007年7月,原名“天津格兰云天投资发展有限公司”。2013年10月,中航地产以约2.43万元收购了其45.86%的股权,使其成为旗下全资子公司。

  彼时,天津公司的资产总额约为4.19亿元,净资产约为4.00亿元。2013年1-8月,天津公司既无营业利润产出,也无净利润产出。

  相关资料显示,除了此次退还的地块,天津公司旗下还有天津九方广场。其于2011年6月始开发,预计投资13.1亿元,不过截至目前显示为仍在开发阶段,且开发迟滞。

  2021年年报中,招商积余在承诺事项履行情况中披露,天津公司的股权托管给招商蛇口001979)。上述股权托管协议生效之日起5年内完成天津九方城市广场的开发或处置工作。

  数据显示,截至2021年12月31日,招商积余持有重资产约84亿,除了存货价值约14亿外,合并财务报表中列报的投资性房地产约为70亿元。

  今年1月26日,招商积余曾宣布,以合计约7.78亿元的价格,将深圳市中航城投资有限公司、昆山市中航地产有限公司,以及赣州中航九方商业有限公司,三家房地产开发公司转让予控股股东招商蛇口(001979.SZ)。

  这是招商积余轻重剥离战略首次实质落地。按照当时的公告,这三家公司涉及投资性房地产账面价值约15亿元,存货价值约1.4亿元。而本次天津“退地”,招商积余剥离的存货价值约为3.8亿。

  两次叠加可以推算,2022年以来,招商积余剥离出去的重资产约有20亿。换而言之,其账上还余有64亿重资产。将重资完全产剥离,招商积余显然还有很长一段路要走。

  根据招商积余最新财报披露,对其净利润影响达10%以上的7家公司中,有3家为房地产开发。在2021年,这3家公司的净利润均处于亏损状态,天津公司之外,衡阳中航地产有限公司净利润亏损0.56亿元,龙岩紫金中航房地产开发有限公司亏损0.98亿元。

  招商积余正在加快处置持有型房地产。其中,天津公司、衡阳中航地产所对应的除所有权、股权处置权、收益权、要求解散公司权、清算权以外的其他股东权利,全部委托给招商蛇口行使。

  在2021年年报中,招商积余列出了了20个投资性房地产项目情况。其中,长沙波波天下城7套房转自用,昆山中航酒店持续在建,依云华苑项目储藏室已销售完毕,深圳航苑大厦东座固定资产转出租。

  数据显示,截至2021年末,招商积余有息负债规模约27.52亿元,其中,银行贷款9.52亿元,融资成本约3.70%-5.83%;债券约18亿元,融资成本3.00%-3.87%。以此计算,有息负债每年涉及的财务费用约1.44亿元。

  招商积余在银行的贷款曾遭诟病。2021年中报发出,招商积余账上的26亿有息贷款。彼时,就有投资者吐槽,“每年利息就花了将近一个亿,匪夷所思。”

  “现在每年依然还是存在着1.4个多亿的财务费用,对公司的利润影响还是比较大”,张秀成在业绩发布会上坦言,招商积余未来还需要进一步的降低有息负债和财务费用。

  在具体的计划中,其中就包括房地产开发项目的尾盘去化销售,回收去化的现金流主要是用来偿还有息负债。同时,张秀成还表示,其“重资产剥离回收的现金流也主要是用来偿还债务和降低有息负债”。

  招商积余差钱吗?是又好像不是。借壳重组,更名上市,招商积余直接跳过了招股募资步骤。这两年刊发的年报中,其账上现金余额的确也在逐渐减少。截至2021年末,招商积余现金及等价物约20.41亿,较上一年减少10.30%。

  与头部物企相比,招商积余的资金池并无太大优势,不过比下也有余。截至2021年末,目前披露财报的49家港股物企中,现金规模在20亿以上的有18家。

  “相信今年是一个(收并购)更好的时机。”今年2月的一次股东大会上,招商积余董事长聂黎明作出如是发言。上个月的业绩发布会上,他也表示,今年会积极抢抓收并购机遇,希望在收并购方面有一些更大的成就。